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限购之下豪宅市场集体遭冷遇

2019-06-08 08:04:27来源:励志吧0次阅读

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商报 袁晨晨

传统的“金九”楼市已近尾声,但上海高端二手房市场情况不容乐观。商报从汉宇、中原等沪上几家知名中介处了解到,自今年年初以来,浦东陆家嘴(600663,股吧)、长宁古北、卢湾新天地、静安南京西路等区域的高端二手房成交量持续低迷,价格也普遍较为坚挺,部分区域价格小幅上涨,而挂牌量则普遍出现增长趋势。

古北:成交冷清程度逼近2008年

古北板块板块的二手房市场今年显得尤为冷清。汉宇地产市场研究部报告显示,今年1-8月份,古北板块二手住宅成交353套,同比下降29.2%。

据汉宇地产古北分行郑经理介绍,华丽家族(600503,股吧)古北花园、古北瑞仕花园等目前的挂牌单价在5万-7万元/平方米,与春节前后持平。上海出台限购细则后,成交低迷,板块内手持高端物业房东随即出现惜售心态,相当部分房东选择了由售转租的方式,来规避调控周期。因此,房东上门主动挂牌意愿并不强烈,直接导致高端物业挂牌量减少。郑经理指出,随着上海出台新沪四条,将补缴税单漏洞堵住后,市场观望氛围更浓,古北二期成交量环比出现了六至八成的跌幅。

上海中原新古北分行经理谢承松表示:“现阶段,二手房均价保持稳定,尽管挂牌价没见松动,但一些诚意出售的房东在总价上约有10%左右的议价空间,而今年年初,高端二手房几乎不存在议价空间。”比如,一套149平米“瑞仕花园”的小三房,年初的成交价格880万,同类型房源在5月的成交价850万左右,而当前通过议价,820万即可成交。

目前,板块内二手房购买者以刚需自住客为主,其中日本籍客户约占10%-20%,欧美籍客户约有10%,港台客户约有10%-20%,客户比例与年初相比并没有明显变化。

新天地:挂牌价格出现上涨

与古北板块相仿的是,新天地近期的二手房市场成交同样冷清,据汉宇地产卢湾淡水湾分行表示,春节前后,翠湖天地每月可成交5套房源,而最近两个月,该小区二手房仅成交1套房源,由于区位的稀缺性让价空间不大。目前,该小区一期平均单价在6.5万-9万元,二期平均单价则在10万-15万元。

虽然成交量下滑,但上海中原新天地分行经理郭锐告诉,依托新天地成熟的商业配套和文化底蕴,二手房价格仍然小幅上涨。板块内部分原是投资客的房东,认为出租房源的回报比例不高,转而出售房源发展其他投资渠道,使挂牌量有了较为明显的提高,与年初相比增长了约20%。。在新天地板块内,今年以来五成以上的购房者为境外人士,自住客的比例则比年初时增长了二成,因而对房价的预期较低,目前的房价让他们多处于观望状态,这也导致了成交量低迷的现状。

据悉,一套翠湖天地二期192平方米的房源,年初时挂牌价为1850万元,目前挂牌价已上涨到2020万元。

南京西路:带租约出售价格比较坚挺

汉宇地产大沽路分行毕经理向描述说,市场处于政策深调期内,房东变得更加诚意,较以往更积极配合看房者看房,但从带看过程发现,看房者多以观望情绪为主,实际出手购买的客户数量较少。

上海中原静安枫景分行经理黄梅芳也告诉,区域内带租约出售的房源较多,价格相对坚挺,成交胶着。她透露说:“板块内空房出售的情况较少,一个小区内顶多就一两套房源是空房出售。大部分房东挂牌的都是带租约的房子,当房价达到他的心里预期,他才出售,卖不动则继续出租,因而价格不会出现下跌。而购房者对价格的预期则较低,所以导致买卖双方出现胶着状态,因而成交量仍然持续低迷。”目前,南京西路板块内80平方米左右的1房租金达到9000元,租金回报率较高,所以房东对出售的价格也较为坚挺。

陆家嘴:标的越高议价空间越大

与浦西各板块相比,陆家嘴二手房市场上的溢价空间似乎更大。

上海中原陆家嘴分行方面表示,当前二手房成交量持续低迷,且挂牌量与年初相比约有10%的增量。上海中原陆家嘴分行经理高成龙指出,目前,自住改善型客户为陆家嘴板块内的主力客源,限贷限购政策的出台让部分买家无法出手,积压的二手房房源导致挂牌量的增加,而房东坚挺的价格,也让部分买家持续保持观望状态,从而导致成交量未见回暖趋势。

汉宇地产世茂分行时经理亦告诉,春节前后,陆家嘴板块内的世茂滨江花园,全市每月可成交20-30套,而最近几个月,该楼盘每月二手成交套数一直处于个位数水平。交易量的显著下滑,迫使房东对于后市心态有所转变,挂牌价格也出现松动。以世茂滨江花园为例,该项目目前均价为50000元/平方米,主力户型为250平方米左右三房,由于房源总标的较高,因此原本议价空间在5%-10%,而目前部分房东为促成成交,其让价空间已上升至10%之上。

无独有偶,据汉宇地产世博区域副总经理沈彦介绍,近期其下属联洋分行连续成交了4套仁恒河滨城,由于标的较高,普遍低于市场总价70万-80万元才能顺利成交。

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